Продаж квартири без стресу: поради експерта, як швидко продати нерухомість
Київ • УНН
Експерт Лариса Ставинога поділилася порадами щодо швидкого продажу нерухомості. Важливо обрати рієлтора, правильно визначити ціну та підготувати якісний рекламний контент.
Продаж нерухомості нерідко стає викликом для родини, адже це - не просто розмістити оголошення і чекати покупця. Занизька чи зависока ціна, юридичні помилки й шахраї можуть зіпсувати угоду або суттєво затримати процес. УНН поспілкувався з президенткою Спілки фахівців нерухомого майна України Ларисою Ставиногою, аби розібратися, як підготуватись до продажу квартири.
Послідовність продажу квартири
Плануючи продаж житла, перше, що варто зробити, за словами експертки, це - обрати надійного рієлтора або агентство нерухомості, яке вас супроводжуватиме.
Якщо людина прийняла рішення продавати квартиру і планує звертатися в компанію з нерухомості, то варто вибрати компанію, з якою вона буде співпрацювати. Можна запитати знайомих, хто з ким працював і отримати рекомендації. Можна походити по сайтах агентств нерухомості й почитати відгуки. Це буде краще, напевно. Почитати відгуки про роботу ріелторів і обрати конкретного одного фахівця
Обираючи рієлтора, вона радить враховувати його спеціалізацію - одні працюють із первинним житлом, інші з комерційною нерухомістю чи землею. Також варто перевірити, чи є фахівець членом професійної громадської організації.
Після вибору спеціаліста, клієнт зв’язується з ним для первинної консультації та огляду об’єкта. Рієлтор приїздить на місце, оглядає квартиру, проводить аналіз ринку і пропонує формат подальшої співпраці. Наступний крок - підписання договору, в якому фіксуються усі домовленості та умови продажу.
Після цього рієлтор переходить до наступного етапу - створення рекламного контенту.
Спочатку - рекомендації щодо передпродажної підготовки житла: як освіжити вигляд квартири, що варто прибрати чи змінити, щоб зацікавити покупця.
Якщо клієнт виконує ці поради, а договір уже укладено, настає момент узгодження стратегії продажу: чи буде це відкритий продаж, чи ексклюзивна угода, які канали використовуватимуться для просування. Тут важливо, щоб рієлтор і продавець знайшли спільне бачення. "Тому що продавати сьогодні можна різними техніками, різними методами. І гарний фахівець все це знає", - підкреслює експертка.
У результаті, якщо всі рекомендації виконані, а очікування власника відповідають ринковій реальності, продаж не затягується.
Зазвичай, якщо виконали рекомендації фахівця. І якщо немає завищених очікувань у власника, то квартира продається навіть на сьогоднішньому ринку зазвичай максимум за два-три місяці
Як підготувати квартиру до продажу
Перш ніж виставляти квартиру на продаж, важливо визначити її реальну ринкову вартість. Цим займається рієлтор, який виїжджає на об’єкт. Він оглядає квартиру, аналізує пропозиції на ринку, і на основі цього формує обґрунтовану ціну. Проте це не те саме, що державна експертна оцінка.
За ціною оцінки (державної експертної оцінки - ред.) об'єкт ніколи не продається. Це зазвичай дуже завищена ціна
Тобто така оцінка не враховує індивідуальні особливості вашої квартири, наприклад, якість ремонту, стан будинку або інфраструктуру району.
Чи можна самостійно продати квартиру
На перший погляд, продаж квартири в Україні здається нескладною справою. Але, за словами експертки, тільки до того моменту, поки ви не стикаєтесь із реальністю.
"Я раджу звертатися до професіоналів. Коли ви стикнетеся з цими дзвінками, переглядами, коментарями, збором документів, то воно на круг виходить важко. Треба багато чого знати, вміти і мати зв'язки, щоб усе швидко вирішити", - пояснює вона.
Втім самостійно продати квартиру теж можна, проте треба пам'ятати про ризики. "Людина виходить на угоду, вона не знає, з ким зустрічається. Вона не знає, яка кінцева мета у цієї людини - чи просто купити квартиру, чи дізнатися, де ти живеш. Час такий неспокійний", - каже фахівчиня.
У практиці агентств, каже Ставинога, вже були випадки, коли "покупці" виявлялись крадіями. Вони дзвонили як зацікавлені особи, приходили на перегляд, "оглядали" квартиру, а потім повертались, щоб винести майно.
Тому професійні рієлтори зазвичай заздалегідь перевіряють документи потенційного покупця, з’ясовують дані і фіксують це у спеціальних листах показу.
Коли людина показує свій паспорт перед переглядом, коли вона укладає якийсь документ - це захищає продавця. Якщо у людини є щось на меті, вона не буде показувати паспорт, лишати свої дані, не захоче світитися
Також за її словами, найчастіше, коли продавці виходять на ринок самостійно, виникають труднощі з документами. Тим часом покупці можуть бути з грошима на руках і потребою заселитися одразу - особливо ті, хто переїжджає з постраждалих регіонів. Тож зволікання через неготовність документів може коштувати втраченої угоди.
Саме тому агенції зазвичай одразу приводять документи в порядок, щоб щойно з’явиться покупець - одразу можна йти до нотаріуса.
До того ж, самотужки продати квартиру дорожче, як зазначає експертка, практично неможливо. Рієлтори, яких наймають для себе потенційні покупці, знайдуть спосіб "збити" ціну й вигідно купити вашу квартиру для свого клієнта.
"Власники, які продають самостійно, часто віддають квартиру на 30% (а іноді й більше) дешевше, ніж могли б отримати, якби працювали з агентством і заплатили комісію", - також додає експертка.
Як скласти оголошення про продаж квартири
"Для ефективного продажу потрібен якісний фотоконтент, відеоконтент, озвучка", - зазначає експертка.
Вона радить готувати не один, а щонайменше п’ять різних варіантів текстів під один об’єкт, щоб можна було варіювати оголошення. Так само важливо мати багато фотографій, щоб кожен текст супроводжувався відповідною фотосесією - це допомагає зробити оголошення більш привабливим і різноманітним.
Де розмістити оголошення про продаж квартири
Найчастіше українці використовують кілька перевірених платформ. Найпопулярніший варіант - OLX, де можна безкоштовно подати оголошення, а за бажанням - оплатити підняття в списку, щоб його бачили більше потенційних покупців. Інший популярний ресурс - DOM.RIA. Він спеціалізується саме на нерухомості й вимагає реальні фото з геолокацією. Також попит має LUN.ua, який збирає оголошення з різних сайтів і дозволяє покупцям легко порівнювати варіанти.
Хто платить за послуги рієлтора: продавець чи покупець
Ставинога підкреслює, що на ринку немає жодних законів, які б визначали, хто саме має платити - покупець чи продавець.
"Якщо ви хочете отримати максимальну ціну за свій об’єкт, варто звертатися до професіоналів, які знають всі тонкощі та фішки ринку. Вони вміють зробити так, щоб квартира продалася дорожче на 15-20%, а іноді навіть на 25-30%. Якщо ви хочете купити квартиру якомога дешевше – звертаєтесь до рієлтора вже із цим запитом і він допоможе "збити" ціну", - додає експертка.
Як швидко продати квартиру
На ринку нерухомості є об’єкти, які роками залишаються без покупця - і причина часто не у стані квартири чи її розташуванні, а у завищених очікуваннях власника.
Як пояснює експертка з нерухомості, якщо продавець наполягає на особисто встановленій "внутрішній" ціні, яка значно перевищує реальну ринкову вартість, "квартира може "гуляти по ринку" роками - покупці приходять, дивляться, але не купують".
Що таке об'єкт, який гуляє по ринку? Він продається від року до п’яти. Кожен раз очікування продавця - вище, і вище, і вище. А ринок так не працює
За словами експертки, сучасні покупці діють дуже обережно: вони вивчають ринок, спостерігають за новими оголошеннями і приймають рішення неспішно - іноді протягом року чи навіть довше. Але якщо квартира з’являється з адекватною ціною, інтерес виникає одразу.
"Як тільки нове (житло – ред.) вийшло на ринок, вони відразу прийдуть, подивляться і відразу будуть пропонувати якісь гроші. І тут уже можна вести перемовини, трохи підіймати ціну, дивитися на зацікавленість сторін. Є різні технології, як це робити", - зазначає Ставинога.
Якщо власник прив’язує ціну не до ринку, а до власних життєвих планів, то як пояснює експертка, усі бачать, що ціна завищена, і йдуть купувати щось інше. Тобто "ви допомагаєте іншим продати свої квартири". Після цього попит на ваш об’єкт різко падає - і його вже перестають дивитися. Доводиться знижувати ціну.
Затягування продажу дуже небезпечне. Багато думають, що чим довше квартира продається, тим краще. Насправді чим швидше - тим ефективніше
Також, на думку експертки, краще, коли продажем займається одна агенція, "тоді весь попит концентрується у неї. Вона може швидко опрацювати всі дзвінки, тримати зв'язок з покупцями, повідомляти про зміну ціни та стимулювати інтерес".
Продаж квартири чи кімнати
"Під час продажу кімнати важливо враховувати юридичні нюанси та дивитися пакет документів", - зазначає експертка Ставинога.
Окрему складність становить продаж кімнати в гуртожитках чи комунальних квартирах.
"Треба отримати згоду всіх співвласників, які мають право першочергового викупу за заявленою ціною", - пояснює Ставинога.
Якщо когось немає або не знайдено, використовується письмове нотаріальне повідомлення поштою. Після цього, якщо ніхто з них не виявив бажання купити кімнату протягом 30 днів, угоду можна укладати.
Втім, щоб обійти цю процедуру, деякі вдаються до процедури дарування. Але якщо один зі співвласників доведе, що були передані кошти, такий договір легко визнають недійсним.
"Це ризиково. І залежно від обставин може потягнути навіть кримінальну відповідальність", - підкреслює експертка.
